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营业税改增值税要多交税?万万没想到

来源:理财工厂   时间:2016-03-22
天哪,是不是又要多交钱啦,这是大部分人同样的感受。小财也看到好多文章提醒有房的人注意,5月开始卖房要新交这笔税。其实,文章是有失偏颇的。营业税改增值税真的会加重我们的负担吗?其实未必,来和小财算一笔账。
 
01 营改增之后,一定会多交钱吗?
 
就个人普通住房转让(二手房交易),营业税的规定如下:购买超过2年(含2年)的普通住房免征营业税;购买不足2年的住房对外出售全额征收营业税,目前房地产的营业税主要按5.5%来征收。
 
增值税的征收方案目前还没确定,但按照业内的猜测,房地产纳入营改增后适用税率在11%。
 
对比一下二手房营业税改增值税后的税费差异,主要可以分为两大情况。和小财看下图表:
小财再拿具体的例子给大家计算一下,以一套出售价200万,买入价150万的房产为例:
 
两年内:
 
营业税=出售价*5.5%  需要缴纳200*5.5%=11万
 
增值税=(出售价—买入价)*11%  需要缴纳(200-150)*11%=5.5万。
 
02 什么情况下,营业税交的更多
 
这下肯定有人有疑惑,不对啊,怎么需要缴纳的增值税的钱比营业税少了5.5万元呢?不是说,营改增之后,会多交钱吗?
 
这就是税费改革的玄妙之处了。因为营业税以出售价为征收基数,增值税以出售价和卖出价的差额作为基数,所以,不一定营改增之后,会要多交钱。
 
接下来,小财再带大家来计算一下,什么情况下,增值税会多于营业税。
 
假定出售价为X, 买入价为Y,营业税大于增值税:X*5.5% <(X—Y)*11%
 
当X > 2Y, 就是说当出售价高于买入价的两倍的时候,那么增值税收取的费用要高于营收税。
 
也就是说,当你以100万买入房子,200万卖出的时候,营业税和增值税要交的钱是一样的。当你高于200万卖出的时候,增值税就要高于营业税了;当你低于200万卖出的时候,营业税就要高于增值税了。
 
顾名思义,增值税就是对房屋升值的部分所征收的费用。房屋增值大的就需要缴纳更多的增值税税额,增值小的则可以少缴纳。这能够在一定程度上打击二手房投机型的倒卖,对于楼市的健康发展是利好的。
 
你想,要是你买房时刚需,自己住的,谁会趁自己房子升值两倍的时候,把房子卖了啊。再者,你的房子价格都翻了一番了,两年之内,你的收益率达到了百分之百。就增值部分多收点税,也不是很过分吧。
 
当然要是出售购买已满2年的房屋,营业税是不用交的,而增值税还是要交5.5万。
 
03 总原则:确保所有行业负税只减不增
 
其实,虽然具体实施方案还没有出台,但是王军在两会上表态确保税负“只减不增”。因此,也众多业内人士猜测,极有可能直接按照简易计税办法征收。比如,参照小规模纳税人的3%的比例。
 
如果按此办法,缴税基数就不再包含任何抵扣,而要以全额计算。也就是说,同样出售一套100万元不满两年的住宅,需要缴纳增值税3万元,比起营业税的5万元来说,税负是减轻的。
 
但是,无论如何,“营改增”都不会使老百姓的负担加重多少,它的目的是使房产市场更有序发展。所以,大家都放心吧。